Obsah

Senior Park

Souhrnný materiál projednaný dne 5. 6. 2019 na schůzi zastupitelstva obce Cítov

Navržený areál obsahuje 22 bytových jednotek, každá pro dvě mobilní, nebo alespoň částečně mobilní osoby – seniory. Byty jsou o velikosti cca 14 x 7 m, o užitné ploše 44 m2 a jsou uspořádány atriovým způsobem. Atrium, zóna odpočinku či setkávání, má parkovou úpravu ze zelení a s obsahem vodní plochu. Vstupní trakt obsahuje administrativní část, technickou část a společné – společenské prostory. Tato část je 2podlažní, ve 2.NP jsou umístěny 3 byty, jinak je celý areál přízemní a kompletně bezbariérový.

Zvažovány byly zejm. 2 varianty výstavby, a to A variantu realizace výstavby a provozování obcí, ať už za či bez přispění prostředků ze státního nebo jiného veřejného rozpočtu a B variantu, kdy investorem a provozovatelem bude neveřejný subjekt a obec může, ale i nemusí, mít na vzniklém díle vlastnický podíl.

 

K jednotlivým skutečnostem ovlivňující výběr vhodné varianty bylo řešeno:

 

Získání dotace na výstavbu

Ministerstvo pro místní rozvoj v zimě t.r. mělo vypsaný titul, který poskytoval dotace na Podporované byty, DT3 Komunitní dům seniorů. Jedna z podmínek podpory byla maximální užitná plocha bytu do 45 m2, proto musel být původní projekt upraven, byty byly zmenšeny o cca 3 m2. Maximální získaná podpora činila 600 tis./byt, tedy obec byla schopna získat max. 13,2 mil. Kč, odhadované náklady stavby byly projektantem stanoveny na 32 mil. Kč bez DPH tedy cca 38 mil. Kč. Z toho je patrné, že dotační financování by zajistilo cca 35% nákladů, zbylé prostředky by musela zajistit obec. Obec by sice teoreticky získala úvěr na tuto část za příznivých podmínek, nicméně vzhledem k pravidlům zmíněné dotace by bylo možné stanovit měsíční nájemné pouze ve výši 61,10 Kč/m2, tj. 2 688,40 Kč/měsíc z bytu. Za takových podmínek není možné zabezpečit ani provoz areálu, ani splátky úvěru a tato varianta byla dále opuštěna.

 

Načerpání zkušenosti s obdobnými projekty v ČR

Vzhledem k obdobným existujícím projektům, z kterých čerpal i náš projekt, se uskutečnila schůzka se zakladatelem projektu Seniorparků v Kunicích u Říčan. Návštěva areálu se uskutečnila v lednu t.r. a měla za účel získání informací pro zajištění finančních prostředků nutných k samostatné realizaci díla bez účasti dalšího subjektu. Z tohoto jednání vzešly výše uvedené varianty A a B, kdy v případě B by se mohlo jednat přímo o síť Senior Park a.s.

 

Varianta A (a dále pouze už bez další veřejné spoluúčasti)

Pro tuto variantu bylo nutné zajistit zejm. podmínky poskytnutí úvěru a stanovení provozních potřeb areálu. Mimoto bylo nutné ověřit, zda-li by uvažovaný úvěr na celou akci, tj. 38 mil. Kč, neznamenal porušení pravidel, které stanovuje zákon č. 23/2017 Sb., o pravidlech rozpočtové odpovědnosti, a to v části hospodaření ÚSC. Zákon přikazuje podmínky pro hospodaření ÚSC v případě, kdy by dluh přerostl 60 % průměru jeho příjmů za uplynulé 4 rozpočtové roky, tedy kdy se zákonně omezuje hospodaření ÚSC. Takový krok je velmi nežádoucí, obec by se vystavila riziku omezení svého obvyklého provozu, omezení, či dokonce zastavení jakýchkoli dalších investic a rozvoje. Pokud by byl úvěr realizován, bylo by dosaženo ne 60 %, ale dokonce 179 %. Nyní tvoří dluh 16,44 % dle metodiky výpočtu tímto předpisem.

Přes výše uvedenou překážku byly vypracovány dvě varianty úvěru od našeho bankovního domu, tj. KB a.s. Vše na částku 38 mil. Kč, fix i splátky na 15 let v sazbě 2,11 % a splátky i fix na 20 let v sazbě 2,06 %. Dále byla vytvořena kalkulace provozu vycházející z výše uvedeného existujícího projektu. Náklady na měsíční provoz ve variantě 20 let přesahují 400 tis. Kč. Celkové nutné nájemné na bezziskové ufinancování provozu areálu pak činí 22 369 Kč/byt, pokud by nebylo odepisováno či by jen čistě teoreticky nebyl tvořen tzv. fond oprav (správa domu – dle zák. č. 89/2012 Sb.), pak by to činilo měsíčně 18 815 Kč/byt, vše je předpokládáno při 80% obsazenosti areálu. Tato cena neobsahuje náklady spojené energiemi či poskytnutím stravování aj.

 

Varianta B

Tato varianta zahrnuje převedení práva stavby na jiný subjekt, v průběhu realizace prodej vyčleněného pozemku tomuto subjektu a po kolaudaci vytvoření společenství vlastníků bytových jednotek (SVJ), kdy obec by získala do vlastnictví 3 byty, a to koupí v částce rovné výši prodeje stavebního pozemku.

Uvažován byl model směny, který byl v minulosti realizován obcí Kunice a společností Senior Park. Dohodou došlo k realizaci směny, kdy obec směnila stavební pozemek za podíl z realizovaných nemovitostí sloužících pro ubytování seniorů. Po posouzení tohoto modelu právníkem obce Cítov bylo konstatováno, že tento model je právně nevhodný, či dokonce nepřípustný, neboť směna existující nemovitosti (pozemku) za neexistující (v budoucnu vystavěné byty) ve shodném okamžiku nelze. Obec Cítov by ve zdejším případě proto v okamžiku realizace nezpochybnitelného obrysu stavby (vyzdění odvodového zdiva do úrovně cca 1 m výšky) prodala pozemek v rozsahu stanoveném geometrickým plánem. Výměra takto vytvořeného pozemku by byla 4 tis. m2 a na základě jednání se zájemcem (Senior Park a.s.) by cena takto prodávaného pozemku byla 4,5 mil. Kč bez DPH, přičemž tato cena obsahuje vlastní cenu stavebního pozemku a úhradu nákladů ve výši 0,5 mil. Kč, které obec uhradila za projektové a související práce v minulosti. Po kolaudaci stavby a odstranění kolaudačních závad by došlo k prodeji 3 bytových jednotek (č. 18, 19 a 20 dle PD), situovaných v J křídle atria, a to za cenu 4,5 mil. Kč bez DPH, přičemž prohlášením vlastníka vystavěného areálu (Senior Park Cítov s.r.o. – společnosti, která byla založena za účelem ucházení se o realizaci, a jejíž konkrétní název byl podmínku naplnění litery zákona o obcích a judikatury, která byla k majetkové problematice obcí doposud vydána) dojde k vytvoření SVJ, kdy SP Cítov bude vlastníkem 19 bytových jednotek a obec Cítov 3 jednotek (vč. podílu na příslušenství v odpovídajícím 3/22 výši). Zájemce o realizaci areálu a jeho provozování očekává, že výše nájemného bytu, složená z vlastního nájmu (9 500 Kč) a úhrady adresných služeb pro 2 osoby (2x 3 900 Kč) bude 17 300 Kč. Přičemž by byl realizovaný model shodný s Kunicemi, kdy by 3 vlastní byty byly dlouhodobě pronajaty spol. SP Cítov, a to za cenu 5 000/měsíc/byt.

 

Rada obce Cítov preferuje cestu var. B, neboť:

  1. Bez toho, že budou vynaloženy značné finanční prostředky, dojde k výstavbě významného prvku občanské vybavenosti v lokalitě, která byla územním plánem pro tento účel vytvořena.
  2. Obec získá do majetku část nemovitosti ve významně vyšší hodnotě, než je cena vytvořeného stavebního pozemku, přičemž bude mít odpovídající vliv na provoz SP Cítov (cena m2 nového bytu v ČR přesahuje 50 000 Kč, tj. obec by získala do majetku byty v hodnotě 3 x 2,25 mil. Kč.
  3. Obec získá výhradní přednostní právo na umisťování svých občanů, kteří projeví zájem o pobyt, ať už ve fázi 1. obsazování, nebo kdykoli v případě, že dojde k uvolnění jakékoli bytové jednotky.
  4. Obec získá do svého rozpočtu ročně částku ve výši částku ve výši 450 tis. Kč. Která je tvořena nájemném za 3 byty (180 tis. Kč) a podílu z daní za občana s trvalým pobytem v SP (270 tis. při úvaze jen 30 ubytovaných osob). Trvalý pobyt je podmínkou ze strany obce k realizace projektu var. B. Obec takto získá do svého rozpočtu za 20 let 9,0 mil. Kč.
  5. Z prostředků dle bodu 4. může obec finančně či jinak snížit finanční náklady sloužící s pobytem v SP týkajících se osob, které měli před přestěhování do SP trvalý pobyt v obci. Příklad: pokud by byly podpořeni obyvatelé 3 „obecních“ bytů částkou 5 000 Kč, pak by pobyt dvou osob v bytě činil cca 12 300 bez energií a stravy. Pro srovnání: pobyt 1 osoby v Domově pro seniory Mělník vyjde cca 11 000 Kč se stravou, tj. 22 000 Kč pro dvě osoby.

 

Demolice stávajících objektů

Pro jakoukoli variantu platí, že je nejprve zapotřebí demolice stávajících objektů, tj. býv. teletníku, posklizňové linky v rozsahu azbestocementové krytiny a mechanizačních dílen. Za tímto účelem bylo provedeno poptávkové řízení na odstranění azbestocementové krytiny a kompletní demolice. Nejvhodnější nabídku podala fi. KVD, která cenu za obě akce vyčíslila na 1 344 594 Kč bez DPH.

 

 

 

Záměr vystavět ubytování pro seniory je starý cca 6 let a s tímto cílem probíhala i jednání o koupi s předcházejícím vlastníkem zemědělského areálu – F. Lobkowiczem. V roce 2016 došlo ke změně územní plánu obce, který stanovil využití území pro stavby občanské infrastruktury. Zastupitelstvo obce následně zahájilo práce na projektové přípravě stavby, jejíž součástí byla i návštěva obdobných zařízení.

 

V současnosti je vydáno platné stavební povolení pro Seniorpark i pro demolice stávajících budov. Areál obsahuje 22 bytů o velikosti 45 m2, každý pro 2 soběstačné osoby, uspořádaných v uzavřeném atriu. Vstupní trakt je dvoupodlažní a je v něm umístěno zázemí pro společné aktivity i administrativu. Vedení obce nyní připravuje variantní možnosti financování stavby a jejího provozu.

 

Vizualizace

 

Pohledy

 Širší vztahy