Obsah

Senior Park

Komentář k bodu č. 7 Návrhu programu zastupitelstva obce svolaného na den 24. 7. 2019

Vývoj projektu

V roce 2009 byla uspořádána anketa mezi občany obce, ve které byla možnost vyslovení zájmu o ubytování v potenciálním domě pro seniory (anketa ho jmenovala jako Dům s pečovatelskou službou). Vzhledem k počtu zájemců o takový druh ubytovacího zařízení byly zahájeny práce na projektové dokumentaci, a to cestou výběru z nabídek studií od oslovených projektantů. Zastupitelstvo obce následně rozhodlo o výběru projektanta. Vývoj projektu byl několikrát prezentován mj. v rámci prezentace obce v soutěži Vesnice roku.

Po zapracování připomínek zastupitelů i podnětů získaných návštěvami obdobných staveb, která mj. ovlivnila optimalizaci počtu navržených ubytovaných osob, doznal projekt finální podoby předložené na konci roku 2018 stavebnímu úřadu se žádostí o vydání veřejnoprávního povolení k jeho výstavbě.  Rozsah stavby je tak výsledkem výše uvedeného vývoje, který výslednou podobu utvářel.

 

Stručný popis stavby

Navržený areál, kterému jako vzor posloužily obdobné již realizované projekty v ČR, obsahuje 22 bytových jednotek, každá pro dvě mobilní, nebo alespoň částečně mobilní osoby – seniory. Byty jsou o velikosti cca 7 x 7 m, o užitné ploše 44 m2 a jsou uspořádány atriovým způsobem. Atrium, zóna odpočinku či setkávání, má parkovou úpravu se zelení a s obsahem vodní plochy. Vstupní trakt obsahuje administrativní část, technickou část a společné – společenské prostory. Tato část je 2podlažní, ve 2.NP jsou umístěny 3 byty, jinak je celý areál přízemní a kompletně bezbariérový.

(viz obrázky níže)

Tyto skutečnosti jsou současně odpovědí a vysvětlením na otázky č. 1), 2) a 7) Otevřeného dopisu.

 

Financování

Současně s přípravou projektu jsme se zabývali i jeho financováním. Byly zvažovány různé varianty financování, které spočívaly v možném využití dotačních prostředků, vstupu veřejného podílníka (Středočeského kraje) i samostatná realizace obcí. Vedení obce jednalo jak se Středočeským krajem o možném spolupodílnictví v zamýšleném areálu, diskutována byla možnost úplné realizace ze strany Středočeského kraje. Z tohoto jednání nicméně vyplynulo, že Středočeský kraj nemá zájem investovat prostředky do tohoto typu stavby, neboť, dle jeho vyjádření, je v naší lokalitě („okresu“) dostatečný počet ubytovacích jednotek pro tuto službu. Čekací doba v oslovených zařízeních tomu ovšem zdaleka nenasvědčuje. Dále byla realizována schůzka s vedením odboru Ministerstva pro místní rozvoj, v jehož gesci jsou vypisované dotační programy týkající se domů pro seniory (konkrétně Komunitní dům seniorů). Výsledkem jednání pak bylo shrnutí skutečností známých ze zveřejňovaných dotačních výzev, díky které by byla v našem případě investice pokryta částkou max. 13,2 mil. Kč z odhadované výše investice 38 mil. Kč, tedy krytí ve výši cca 35 % nákladů. Zbytek by bylo nutné zafinancovat úvěrem, nicméně v tomto případě by bylo nutné aplikovat regulované nájemné, díky kterému by bylo vyloučené úvěr splácet a zajišťovat nutné služby a správu areálu. Na tomto setkání bylo rovněž diskutováno využití půjčky od Státního fondu rozvoje bydlení, nicméně tento fond paradoxně poskytuje finanční prostředky za horšího (vyššího) úroku, než soukromá banka.

Dále byla zvažována cesta výhradní realizace a provozování areálu cestou obce, tj. zajištění úvěru ve výši cca 38 mil. Kč bankou, u které má obec vedeny své účty (KB a.s.). Byly vypracovány dvě varianty úvěru, fix i splátky na 15 let v sazbě 2,11 % a splátky i fix na 20 let v sazbě 2,06 %. Dále byla vytvořena kalkulace provozu vycházející z obdobných staveb, ať už v majetku veřejného, či soukromého sektoru. Náklady na měsíční provoz ve variantě 20 let přesahují 400 tis. Kč. Celkové nutné nájemné na bezziskové ufinancování provozu areálu pak činí 22 369 Kč/byt, a to pokud by nebylo odepisováno, či by jen čistě teoreticky nebyl tvořen nutný tzv. fond oprav (správa domu – 89/2012 Sb.), pak by to činilo měsíčně 18 800 Kč/byt, vše je předpokládáno při 80% obsazenosti areálu. Tato cena neobsahuje náklady spojené energiemi či poskytnutím stravování aj.

Tato varianta nicméně naráží na podmínky stanovené zákonem č. 23/2017 Sb., o pravidlech rozpočtové odpovědnosti, a to v části hospodaření územních samosprávných celků (ÚSC). Zákon přikazuje podmínky pro hospodaření ÚSC v případě, kdy by dluh přerostl 60 % průměru jeho příjmů za uplynulé 4 rozpočtové roky, tedy kdy se zákonně omezuje hospodaření ÚSC. Takový krok je velmi nežádoucí, obec by se vystavila riziku omezení svého obvyklého provozu, omezení, či dokonce zastavení jakýchkoli dalších investic a rozvoje a tímto postupem bychom přitom nedosáhly 60 %, ale dokonce 179 %. Tato skutečnost proto toto variantní řešení dále neumožňuje.

Po obdržení připomínek občanů k záměru jsme ověřovali, jestli se od doby, kdy jsme na uvedených institucích jednali, něco nezměnilo ve prospěch možnosti financovat výstavbu domu pro seniory s možností využití dotací nebo jiných veřejných prostředků. Zjistili jsme, že situace zůstává bohužel stále stejná, a že tímto způsobem bychom nebyli schopni sami z vlastních prostředků obce dům pro seniory postavit. S projektem jsme seznámili už v březnu letošního roku všechny okolní obce, které na zaslaný materiál nikterak nereagovaly.

Tento popis jednání o způsobu financování z vlastních prostředků obce, případně z jiných veřejných prostředků, je současně odpovědí a vysvětlením na otázku č. 3) Otevřeného dopisu, na bod 4) Výzvy občanům, a na požadavek uvedený v petici na znovu projednání možností výstavby domu pro seniory, aby byl celý pouze ve vlastnictví obce Cítov.

Během období projektových prací i v období řešení financování stavby byly navštíveny Senior Parky, které vystavěly a provozují společnosti patřící do koncernu SENIOR PARK a.s., do něhož k dnešnímu dni patří podle zápisu v obchodním rejstříku celkem 5 společností s ručením omezeným, včetně společnosti Senior Park Cítov s.r.o. a jedna akciová společnost. Zakladatel areálů Senior Parků mj. potvrdil získaná fakta týkající se jak dotačního programu Ministerstva pro místní rozvoj, tak nevýhodnosti půjčky ze Státního fondu rozvoje bydlení, který není schopen výší úvěru konkurovat soukromým bankám. Toto jednání se odehrálo v Senior Parku Kunice (okres Praha východ), kde nám byla mj. popsána cesta spolupráce obce Kunice a společnosti SENIOR PARK a.s.

Proto jsme následně oslovili vedení obce Kunice, abychom získali zkušenosti s touto spoluprací. Obec Kunice, která hledala cestu, jak vytvořit nabídku ubytování pro seniory v nedávné minulosti, využila spolupráce se společností SENIOR PARK a.s., která spočívala v bezúplatném vložení pozemku vlastněného obcí (přesně převedení práva stavby), a určeného územním plánem pro výstavbu tohoto typu ubytování, a následně společnost SENIOR PARK a.s. vystavěla areál, v němž následně obec Kunice získala do svého vlastnictví postavený dům s počtem bytů v hodnotě vloženého pozemku. Vše bylo ošetřeno smlouvou o spolupráci a směně, která specifikovala předmět směny, stejně jako další aspekty spolupráce, mj. pronájmu uvedených bytů zpět společnosti SENIOR PARK a.s., a to zejména z praktických důvodů jednotného správcovství a optimalizace provozních nákladů. Smlouva definovala i přednostní umisťování zájemců o ubytování ze strany občanů Kunic, stejně tak jako závazek neměnnosti účelu využití objektu (ubytování seniorů) formou zapsaného věcného břemene.

Se všemi výše popsanými skutečnostmi a variantami řešení, které by vedly k výstavbě areálu pro seniory, byly během uplynulého půlroku prezentovány radním obce, zastupitelům, všichni měli i možnosti prohlídky areálu Senior Parku v Kunicích, který v současné době vlastní a provozuje společnost Senior park Kunice s.r.o., náležející do koncernu SENIOR PARK a.s., a v jednom z takto postavených domů má zatím i sídlo i společnost Senior Park Cítov s.r.o. Na pracovní schůzce zastupitelů byly jednotlivé varianty popsány a diskutovány a zastupitelé byli většinově toho názoru, že v případě spolupráce se soukromým subjektem by bylo vhodné jít obdobnou cestou, kterou šla obec Kunice, a to zachování si částečného podílnictví v realizovaném areálu.

Tento popis jednání o tom, jak jsme se seznámili se zástupci společnosti SENIOR PARK a.s. a ověřili si u vedení obce Kunice, jaké výhody, a případně nevýhody, tento způsob výstavby Senior Parku obci přináší, je současně odpovědí a vysvětlením k bodu 4) Výzvy občanům, v němž se tvrdí, že „…vše od počátku směřuje k jedinému investorovi Senior Park a.s. …“ a na požadavek uvedený v petici, aby obec zastavila veškerá jednání se společností Senior Park Cítov s.r.o., která by vedla k realizaci zveřejněného záměru.

Jak výše uvedeno, podstata tohoto způsobu výstavby spočívala v tom, že obec Kunice směnila pozemky určené územním plánem k zástavbě domem pro seniory, za dům s byty pro ubytování seniorů, který provozuje společnost Senior park Kunice s.r.o.

Stejný způsob výstavby byl projednáván zastupitelstvem obce Cítov dne 5. 6. 2019 s přihlédnutím ke specifickým podmínkám v obci Cítov, v níž nemá být postaven rozsáhlý areál s několika domy a na ně navazujícími pozemky (jako v případě obce Kunice), ale pouze jediný objekt, jak je výše popsán.

Obec Cítov v roce 2015 se souhlasem zastupitelstva koupila od pana Ferdinanda Lobkowicze celkem 17 pozemků v katastrálním území Cítov o celkové výměře 21 278 m2 se dvěma stavbami č.p. 1 a č.p. 101 za celkovou kupní cenu ve výši 12 000 000,- Kč. Koupené pozemky se stavbami představují především zemědělský areál uprostřed obce, v němž jsou i nevyužívané zemědělské stavby.

Podle znaleckého posudku cena staveb činila částku ve výši 8 133 976,- Kč, takže na kupní cenu 21 278 m2 pozemků zbývá částka 3 866 024,- Kč. Z tohoto pohledu obec Cítov za 1 m2 koupeného pozemku zaplatila částku 182,- Kč. Jak je uvedeno v záměru, z těchto koupených pozemků, pro výstavbu vlastního areálu ubytování pro seniory je určeno pouze 4 018 m 2pozemků, tedy méně než  1/5 ze všech koupených pozemků (vlastní zemědělský dvůr, tj. parcela p.č. 2/1 tvoří výměru 14 028 m2). Z uvedeného je patrné, jakou faktickou kupní cenu za tyto pozemky obec Cítov zaplatila, že to byla částka v řádu statisíců, a nikoliv milionů korun.

K tomu, aby zemědělský areál uprostřed obce mohly být smysluplně využit k jakémukoliv účelu, musí se řešit odstranění stávajících nevyužívaných zemědělských staveb. Proto jejich demolice není vnímána jako stavební příprava pozemku pro budoucího investora, ale jako nutný náklad na jejich odstranění, který by obec Cítov musela vynaložit v každém případě.

V obci Kunice se na počátku spolupráce se společností SENIOR PARK a.s. domluvili na směně pozemků, které se budou po dokončení výstavby převádět z vlastnictví obce Kunice do vlastnictví společnosti SENIOR PARK a.s. a pozemku, jehož součástí bude nově postavený dům, který bude převeden do vlastnictví obce Kunice, a tento návrh směny zakreslili do katastrální mapy, a do záměru směny podle § 39 zákona o obcích uvedli parcelních čísel pozemků v době zveřejnění záměru se zakreslenými do katastrální mapy novými pozemky, které se výstavbou vytvoří.

V obci Cítov se navrhuje stejný princip směny, ale časově posunutý, který nelze v  záměru podle § 39 zákona o obcích zveřejnit jako směnu, aby byl záměr platný. Areál Senior Parku bude tvořen 22 bytovými jednotkami v jednom objektu. Aby určitý počet těchto jednotek mohl být převeden do vlastnictví obce Cítov, byl zvolen princip bytového spoluvlastnictví podle § 1158 a násl. občanského zákoníku, uplatňovaný u bytových domů s více bytovými jednotkami. V jeho rámci bude v katastru nemovitostí zapsáno celkem 22 jednotek a 3 z nich budou převedeny do vlastnictví obce Cítov. Proč pouze 3, bude vysvětleno dále.

Ve výkresové dokumentaci jsou tyto jednotky označeny, ale právně tyto jednotky vzniknou až po dokončení domu, a po zavkladování prohlášení vlastníka podle § 1166 občanského zákoníku do katastru nemovitostí. Protože tyto jednotky budou mít spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku, a nebudou mít vlastní pozemek, nelze je v současnosti do katastrální mapy zakreslit a v souladu s požadavky ust. § 39 zákona o obcích označit parcelním číslem pozemku tak, aby záměr směny byl platný. Proto se počítá s tím, že při schvalování smluv uvedených v záměru, bude zastupitelstvo současně schvalovat smlouvu budoucí o nabytí těchto v budoucnu vytvořených jednotek do vlastnictví obce za stejnou cenu, za niž je prodáván pozemek, a jejím naplněním by tato faktická směna byla dokončena. Toto schválení zastupitelstva je v režimu ust. § 85 písm. a) zákona o obcích, kdy postačí označení budoucích jednotek v projektové dokumentaci bez uvedení konkrétního parcelního čísla pozemku.

Jinými slovy řečeno stručněji, nelze totiž v jednu chvíli směnit existující nemovitost (pozemek ve vlastnictví obce Cítov) za teprve v budoucnu existující bytové jednotky, které nelze označit údaji z katastru nemovitostí, které se výstavbou stanou vlastnictvím společnosti Senior park Cítov s.r.o. Z tohoto důvodu je nutné, v případě realizace výstavy areálu pro seniory obdobnou cestu, jako tomu bylo v obci Kunice, ve finále de facto bezúplatnou směnu pozemek versus bytové jednotky ošetřit dvěma smlouvami, a to ze strany obce Cítov o prodeji stavebního pozemku a po dokončení výstavby o koupi bytových jednotek.

V  případě prodeje by se konkrétně jednalo o prodej pozemku o velikosti 4 018 m2 uvedené v záměru (velikost je dána projektovou dokumentací plus „blízké“ okolí stavby stanovené požárním úsekem – viz obr. níže) za byty v téže ceně, tj. prodat pozemek za cenu stanovenou ve výši 4,5 mil. Kč obsahující i částku, která byla doposud vynaložena na projektovou a související přípravu akce, a po dokončení stavby zakoupit 3 byty v celkové hodnotě 4,5 mil. Kč. Společnost SENIOR PARK a.s., která byla ve věci spolupráce oslovena, založila 100% dceřinou společnost Senior Park Cítov s.r.o. Tato společnost očekává vzhledem k nutné investici do výstavby areálu, kterou plně ponese, a dále vzhledem k poloze naší obce, situaci na trhu práce a vlastním zkušenostem z provozování obdobných areálů v ČR cenu za nájemné v jednom bytě 17 300 Kč. Pro představu, cena za ubytování 2 osob v domově seniorů v lokalitě Mělník a okolí se pohybuje v hodnotě 22 000 Kč, obsahuje však plnou stravu a v ceně jsou i veškeré energie.

Zastupitelstvo v předešlém období jednalo o možnosti, kdy by bylo přispíváno částkou ve výši 5 000 Kč na byt, kde by byly ubytovány osoby, které by měly před ubytováním v Senior Parku trvalý pobyt v Cítově. Tato možnost byla zastupiteli kladně přijata a doporučuje jí i rada obce. V praktickém případě by pak nájemné bytu pro „cítováky“ bylo cca 12 300 Kč za dvě osoby a měsíc, přičemž tato cena neobsahuje cenu spotřebovaných energií a stravu. V případě zajištění stravování a úhrady energií pak je částka pobytu za dvě „cítovské“ osoby v Senior Parku Cítov obdobná s jakýmkoli jiným ubytovacím zařízení pro seniory, což bylo i smyslem zamýšleného projektu.  

Obec by dále v tomto případě trvala na smluvním ošetřením práva přednostně umísťovat své občany, pokud o to projeví zájem a podmínku ošetřenou věcným břemenem, že 50 let nelze v takto vystavěném areálu provozovat jinou službu, než ubytování pro seniory a v případě ukončení provozování předkupní právo na areál.

Jak výše uvedeno, po dokončení výstavby domu pro seniory bude dům rozdělen na bytové jednotky z důvodu, aby obec Cítov mohla konkrétní bytové jednotky nabýt do svého vlastnictví, ale celý areál bude provozován jako objekt pro seniory se službami. Vzhledem k počtu jednotek ve vlastnictví obce Cítov nebude mít obec Cítov na dvoučlenném shromáždění vlastníků většinu, ale vzhledem k zatížení jednotek věcným břemenem provozováním areálu pro seniory, bude působnost rozhodování shromáždění stanovená ust. § 1208 občanského zákoníku silně omezena.

Tento popis jednání o tom, jakým způsobem by měl být areál ubytování pro seniory v obci Cítov vybudován a následně provozován, je současně odpovědí a vysvětlením na otázku č. 4), 5) a 6) Otevřeného dopisu, na body 1), 2) a 3) Výzvy občanům ohledně uváděné nevýhodnosti investice a na budoucí provozování komplexu pro seniory, i na obsahově stejné tvrzení v petici o nevýhodnosti investice a zastavení jednání o tomto způsobu výstavby Senior Parku v Cítově.

 

Závěrem

Rada obce se během uplynulého půlroku financováním výstavy areálu pro seniory kontinuálně zabývala. Zvažovala jednotlivé možnosti a vyslovovala k nim závěry a doporučení. Snažila se zvážit veškeré alternativy, možnosti pro i proti, zabývala se i možností ukončení prací nad zamýšleným areálem.

Přestože varianta výstavby a provozování soukromým investorem není tou, kterou by obec v minulosti preferovala, máme za to, že vzniklý areál v lokalitě, která byla k tomuto účelu územním plánem vyčleněna, splní své očekávání v kvalitní péči o seniory zajištěné zkušeným subjektem.

Proto rada obce i po projednání uplatněných připomínek, dotazů a podnětů občanů k záměru č.j. 00744/19/OÚ, považuje vybudování Senior parku v Cítově společností Senior park Cítov s.r.o. a jeho následného provozování touto společností za variantu, která pro obec Cítov není nevýhodná, nedochází při ní k nehospodárnému nakládání s majetkem obce Cítov, a i nadále tuto variantu naplňováním jednotlivých smluv uvedených v záměru č.j. 00744/19/OÚ zastupitelstvu obce Cítov doporučuje.

 

 

Souhrnný materiál projednaný dne 5. 6. 2019 na schůzi zastupitelstva obce Cítov

Navržený areál obsahuje 22 bytových jednotek, každá pro dvě mobilní, nebo alespoň částečně mobilní osoby – seniory. Byty jsou o velikosti cca 14 x 7 m, o užitné ploše 44 m2 a jsou uspořádány atriovým způsobem. Atrium, zóna odpočinku či setkávání, má parkovou úpravu ze zelení a s obsahem vodní plochu. Vstupní trakt obsahuje administrativní část, technickou část a společné – společenské prostory. Tato část je 2podlažní, ve 2.NP jsou umístěny 3 byty, jinak je celý areál přízemní a kompletně bezbariérový.

Zvažovány byly zejm. 2 varianty výstavby, a to A variantu realizace výstavby a provozování obcí, ať už za či bez přispění prostředků ze státního nebo jiného veřejného rozpočtu a B variantu, kdy investorem a provozovatelem bude neveřejný subjekt a obec může, ale i nemusí, mít na vzniklém díle vlastnický podíl.

 

K jednotlivým skutečnostem ovlivňující výběr vhodné varianty bylo řešeno:

 

Získání dotace na výstavbu

Ministerstvo pro místní rozvoj v zimě t.r. mělo vypsaný titul, který poskytoval dotace na Podporované byty, DT3 Komunitní dům seniorů. Jedna z podmínek podpory byla maximální užitná plocha bytu do 45 m2, proto musel být původní projekt upraven, byty byly zmenšeny o cca 3 m2. Maximální získaná podpora činila 600 tis./byt, tedy obec byla schopna získat max. 13,2 mil. Kč, odhadované náklady stavby byly projektantem stanoveny na 32 mil. Kč bez DPH tedy cca 38 mil. Kč. Z toho je patrné, že dotační financování by zajistilo cca 35% nákladů, zbylé prostředky by musela zajistit obec. Obec by sice teoreticky získala úvěr na tuto část za příznivých podmínek, nicméně vzhledem k pravidlům zmíněné dotace by bylo možné stanovit měsíční nájemné pouze ve výši 61,10 Kč/m2, tj. 2 688,40 Kč/měsíc z bytu. Za takových podmínek není možné zabezpečit ani provoz areálu, ani splátky úvěru a tato varianta byla dále opuštěna.

 

Načerpání zkušenosti s obdobnými projekty v ČR

Vzhledem k obdobným existujícím projektům, z kterých čerpal i náš projekt, se uskutečnila schůzka se zakladatelem projektu Seniorparků v Kunicích u Říčan. Návštěva areálu se uskutečnila v lednu t.r. a měla za účel získání informací pro zajištění finančních prostředků nutných k samostatné realizaci díla bez účasti dalšího subjektu. Z tohoto jednání vzešly výše uvedené varianty A a B, kdy v případě B by se mohlo jednat přímo o síť Senior Park a.s.

 

Varianta A (a dále pouze už bez další veřejné spoluúčasti)

Pro tuto variantu bylo nutné zajistit zejm. podmínky poskytnutí úvěru a stanovení provozních potřeb areálu. Mimoto bylo nutné ověřit, zda-li by uvažovaný úvěr na celou akci, tj. 38 mil. Kč, neznamenal porušení pravidel, které stanovuje zákon č. 23/2017 Sb., o pravidlech rozpočtové odpovědnosti, a to v části hospodaření ÚSC. Zákon přikazuje podmínky pro hospodaření ÚSC v případě, kdy by dluh přerostl 60 % průměru jeho příjmů za uplynulé 4 rozpočtové roky, tedy kdy se zákonně omezuje hospodaření ÚSC. Takový krok je velmi nežádoucí, obec by se vystavila riziku omezení svého obvyklého provozu, omezení, či dokonce zastavení jakýchkoli dalších investic a rozvoje. Pokud by byl úvěr realizován, bylo by dosaženo ne 60 %, ale dokonce 179 %. Nyní tvoří dluh 16,44 % dle metodiky výpočtu tímto předpisem.

Přes výše uvedenou překážku byly vypracovány dvě varianty úvěru od našeho bankovního domu, tj. KB a.s. Vše na částku 38 mil. Kč, fix i splátky na 15 let v sazbě 2,11 % a splátky i fix na 20 let v sazbě 2,06 %. Dále byla vytvořena kalkulace provozu vycházející z výše uvedeného existujícího projektu. Náklady na měsíční provoz ve variantě 20 let přesahují 400 tis. Kč. Celkové nutné nájemné na bezziskové ufinancování provozu areálu pak činí 22 369 Kč/byt, pokud by nebylo odepisováno či by jen čistě teoreticky nebyl tvořen tzv. fond oprav (správa domu – dle zák. č. 89/2012 Sb.), pak by to činilo měsíčně 18 815 Kč/byt, vše je předpokládáno při 80% obsazenosti areálu. Tato cena neobsahuje náklady spojené energiemi či poskytnutím stravování aj.

 

Varianta B

Tato varianta zahrnuje převedení práva stavby na jiný subjekt, v průběhu realizace prodej vyčleněného pozemku tomuto subjektu a po kolaudaci vytvoření společenství vlastníků bytových jednotek (SVJ), kdy obec by získala do vlastnictví 3 byty, a to koupí v částce rovné výši prodeje stavebního pozemku.

Uvažován byl model směny, který byl v minulosti realizován obcí Kunice a společností Senior Park. Dohodou došlo k realizaci směny, kdy obec směnila stavební pozemek za podíl z realizovaných nemovitostí sloužících pro ubytování seniorů. Po posouzení tohoto modelu právníkem obce Cítov bylo konstatováno, že tento model je právně nevhodný, či dokonce nepřípustný, neboť směna existující nemovitosti (pozemku) za neexistující (v budoucnu vystavěné byty) ve shodném okamžiku nelze. Obec Cítov by ve zdejším případě proto v okamžiku realizace nezpochybnitelného obrysu stavby (vyzdění odvodového zdiva do úrovně cca 1 m výšky) prodala pozemek v rozsahu stanoveném geometrickým plánem. Výměra takto vytvořeného pozemku by byla 4 tis. m2 a na základě jednání se zájemcem (Senior Park a.s.) by cena takto prodávaného pozemku byla 4,5 mil. Kč bez DPH, přičemž tato cena obsahuje vlastní cenu stavebního pozemku a úhradu nákladů ve výši 0,5 mil. Kč, které obec uhradila za projektové a související práce v minulosti. Po kolaudaci stavby a odstranění kolaudačních závad by došlo k prodeji 3 bytových jednotek (č. 18, 19 a 20 dle PD), situovaných v J křídle atria, a to za cenu 4,5 mil. Kč bez DPH, přičemž prohlášením vlastníka vystavěného areálu (Senior Park Cítov s.r.o. – společnosti, která byla založena za účelem ucházení se o realizaci, a jejíž konkrétní název byl podmínku naplnění litery zákona o obcích a judikatury, která byla k majetkové problematice obcí doposud vydána) dojde k vytvoření SVJ, kdy SP Cítov bude vlastníkem 19 bytových jednotek a obec Cítov 3 jednotek (vč. podílu na příslušenství v odpovídajícím 3/22 výši). Zájemce o realizaci areálu a jeho provozování očekává, že výše nájemného bytu, složená z vlastního nájmu (9 500 Kč) a úhrady adresných služeb pro 2 osoby (2x 3 900 Kč) bude 17 300 Kč. Přičemž by byl realizovaný model shodný s Kunicemi, kdy by 3 vlastní byty byly dlouhodobě pronajaty spol. SP Cítov, a to za cenu 5 000/měsíc/byt.

 

Rada obce Cítov preferuje cestu var. B, neboť:

  1. Bez toho, že budou vynaloženy značné finanční prostředky, dojde k výstavbě významného prvku občanské vybavenosti v lokalitě, která byla územním plánem pro tento účel vytvořena.
  2. Obec získá do majetku část nemovitosti ve významně vyšší hodnotě, než je cena vytvořeného stavebního pozemku, přičemž bude mít odpovídající vliv na provoz SP Cítov (cena m2 nového bytu v ČR přesahuje 50 000 Kč, tj. obec by získala do majetku byty v hodnotě 3 x 2,25 mil. Kč.
  3. Obec získá výhradní přednostní právo na umisťování svých občanů, kteří projeví zájem o pobyt, ať už ve fázi 1. obsazování, nebo kdykoli v případě, že dojde k uvolnění jakékoli bytové jednotky.
  4. Obec získá do svého rozpočtu ročně částku ve výši částku ve výši 450 tis. Kč. Která je tvořena nájemném za 3 byty (180 tis. Kč) a podílu z daní za občana s trvalým pobytem v SP (270 tis. při úvaze jen 30 ubytovaných osob). Trvalý pobyt je podmínkou ze strany obce k realizace projektu var. B. Obec takto získá do svého rozpočtu za 20 let 9,0 mil. Kč.
  5. Z prostředků dle bodu 4. může obec finančně či jinak snížit finanční náklady sloužící s pobytem v SP týkajících se osob, které měli před přestěhování do SP trvalý pobyt v obci. Příklad: pokud by byly podpořeni obyvatelé 3 „obecních“ bytů částkou 5 000 Kč, pak by pobyt dvou osob v bytě činil cca 12 300 bez energií a stravy. Pro srovnání: pobyt 1 osoby v Domově pro seniory Mělník vyjde cca 11 000 Kč se stravou, tj. 22 000 Kč pro dvě osoby.

 

Demolice stávajících objektů

Pro jakoukoli variantu platí, že je nejprve zapotřebí demolice stávajících objektů, tj. býv. teletníku, posklizňové linky v rozsahu azbestocementové krytiny a mechanizačních dílen. Za tímto účelem bylo provedeno poptávkové řízení na odstranění azbestocementové krytiny a kompletní demolice. Nejvhodnější nabídku podala fi. KVD, která cenu za obě akce vyčíslila na 1 344 594 Kč bez DPH.

 

 

 

Záměr vystavět ubytování pro seniory je starý cca 6 let a s tímto cílem probíhala i jednání o koupi s předcházejícím vlastníkem zemědělského areálu – F. Lobkowiczem. V roce 2016 došlo ke změně územní plánu obce, který stanovil využití území pro stavby občanské infrastruktury. Zastupitelstvo obce následně zahájilo práce na projektové přípravě stavby, jejíž součástí byla i návštěva obdobných zařízení.

 

V současnosti je vydáno platné stavební povolení pro Seniorpark i pro demolice stávajících budov. Areál obsahuje 22 bytů o velikosti 45 m2, každý pro 2 soběstačné osoby, uspořádaných v uzavřeném atriu. Vstupní trakt je dvoupodlažní a je v něm umístěno zázemí pro společné aktivity i administrativu. Vedení obce nyní připravuje variantní možnosti financování stavby a jejího provozu.

 

Vizualizace

 

Pohledy

 Širší vztahy